Augant nekilnojamojo turto (NT) kainoms, vis dažniau vystytojai (pardavėjai) nutraukia ankstesnes su klientais sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis ir grąžina objektų (butų, namų, kotedžų ir kt.) rezervacijos mokestį. Taip dažnai atsitinka tuomet, kai pardavėjai (vystytojai) įvertina savo padidėjusius kaštus ir nusprendžia, kad sutarčių nutraukimas su ankstesniais klientais ir naujų sutarčių sudarymas pagal šios dienos NT rinkos kainas jiems yra ekonomiškai naudingesnis.
Kai pagridinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta, svarbu išsiaiškinti, kuri iš sutarties šalių vengė sudaryti pagrindinę pirkimo–pardavimo sutartį ir dėl kieno kaltės pagrindinė pirkimo–pardavimo sutartis nebuvo sudaryta. Jei pagrindinę nekilnojamojo turto objekto pirkimo–pardavimo sutartį vengia sudaryti pardavėjas (nutraukia preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį), tai pardavėjui sumokėta rankpinigių suma (avansas, rezervacijos mokestis) yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita ir šia suma nėra užtikrinama preliminarioji pirkimo–pardavimo sutartis. Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, tarkime, pagrindinė sutartis nesudaroma, tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį. Kitaip tariant, avansu sumokėti pinigai turi būti grąžinti, tačiau reikia įvertinti, ar avansu sumokėti pinigai nebuvo šalių susitarimu ar kitu pagrindu numatyti panaudoti pagal kitą paskirtį, pavyzdžiui, kaip netesybos prievolės įvykdymui užtikrinti. Taigi, jei tokia sąlyga sutartyje ir yra numatyta, tačiau sutartis nutraukiama ne dėl pirkėjo kaltės, pastarajam visais atvejais avansas turi būti grąžinamas, bet ar tai viskas, ko gali reikalauti pirkėjas sąžiningai vykdęs pagal sutartį prisiimtus įsipareigojimus?
Nuostoliai paprastai atsiranda tuomet, kai pirkėjas preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį yra sudaręs prieš kelis metus, kai nekilnojamojo turto rinkos kaina buvo mažesnė lyginant su kaina, esančia tokios sutarties nutraukimo metu. CK 6.258 straipsnio 5 dalyje nurodyta, kad jeigu šalis nutraukė sutartį dėl to, kad kita šalis ją pažeidė, ir per protingą terminą sudarė nutrauktą sutartį pakeičiančią sutartį, tai ji turi teisę reikalauti iš sutartį pažeidusios šalies kainų skirtumo bei kitų vėliau atsiradusių nuostolių atlyginimo. CK 6.165 straipsnyje nenustatyta preliminariosios sutarties nutraukimo taisyklių, tačiau įtvirtinta sutarties šalies atsakomybė tuo atveju, jeigu ši nepagrįstai vengia ar atsisako sudaryti pagrindinę sutartį, tokiu atveju privalo atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius. Pagal formuojamą kasacinio teismo praktiką, pirkėjas nuostolius galėtų skaičiuoti kaip kainų skirtumą pagal nutrauktą (nesudarytą) sutartį pakeičiančią sutartį, kai tokia yra sudaroma. Taigi, vystytojui nepagrįstai nutraukus ankstesnę preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį ir pirkėjui sudarius naują preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį su kitu pardavėju dėl panašaus nekilnojamojo turto objekto įsigijimo, pirkėjas galėtų reikalauti ne tik rankpinigių grąžinimo iš ankstesnio pardavėjo (vystytojo), bet ir šiuo atveju patirtų nuostolių dėl kainų skirtumo sudarius pakeičiančiąją būsto įsigijimo sutartį.
Konsultuoju, teikiu profesionalias NT brokerio paslaugas, padėsiu jums greitai ir lengvai įsigyti dominantį nekilnojamojo turto objektą, parduoti ar išnuomoti, susitvarkyti reikiamus dokumentus. Esu savo srities profesionalas, todėl pasirūpinu, kad klientui objekto pirkimo ar pardavimo procesas nekeltų jokių rūpesčių.